ИЖС в тени МКЖ

Загородная недвижимость – 2015: тенденции и прогнозы

Несмотря на кризисную ситуацию в экономике, на рынке индивидуального строительства в 2015 году не наблюдается значительного спада и присутствует стабильный спрос, чего нельзя сказать о рынке многоквартирного жилья, на котором спрос просел на 20–40%. ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» рассказал, что происходило на рынке индивидуального жилищного строительства в 2015 году и как сегодняшняя ситуация отличается от недалёкого 2008 года.

zagorodnaya nedvizhimost

Стагнация на рынке организованных посёлков

Бурный рост организованного малоэтажного жилищного строительства на пермском рынке пришёлся на 2007–2008 гг. Основная застройка в эти и в последующие годы велась на территории Пермского и Добрянского муниципальных районов, находящихся в радиусе не более 50–60 километров от города. В частности, особой популярностью у девелоперов пользовались земельные участки в направлении Усть-Качки, вблизи посёлков Култаево, Башкултаево, Мокино, Нижние Муллы, Протасы. В этом направлении расположено 35 посёлков (в том числе земельные массивы).

Dinamika obshchego chisla organizovannyh poselkov, s dekabrya 2007g. po sentyabr' 2015g

Сейчас, по данным Аналитического центра «КД-консалтинг», в Перми и на прилегающих территориях присутствует 102 проекта, что соответствует уровню середины 2014 года. Из них продажи ведутся в 96 посёлках (в 57 посёлках – продажа только земельных участков (66%)).

Dar'ya Oputina vedushchij marketolog OOO «Analiticheskij centr «KD-konsalting»

–  В целом за 2015 год мы наблюдаем небольшое их сокращение за счёт окончания реализации некоторых проектов. За первое полугодие 2015 года часть проектов были сняты с продажи, а часть полностью реализованы, –  констатирует Дарья Опутина, ведущий маркетолог ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг». –  Помимо этого в текущем году отмечалось сокращение числа новых проектов, вышедших на рынок. Так, если в 2014 году было выведено 19 объектов, то в 2015-м их было всего шесть. Однако даже с появлением этих проектов общее количество посёлков кардинально не изменилось. 

На рынке всё меньше концептуальных проектов

С каждым годом число концептуальных проектов с предложением продажи готовых домов становится всё меньше. Факторы, влияющие на данную тенденцию: большой период экспозиции, весомые затраты на подведение коммуникаций, отсутствие программы государственно-частного партнерства, – приводят к значительному снижению рентабельности проекта, что становится невыгодно застройщику.

– Стоит отметить, что ряд проектов, которые были классифицированы как организованные посёлки, где объектом продажи были домовладения (земельный участок + дом), в 2015 году, в связи со снижением спроса в целом на рынке недвижимости, пересмотрели концепцию проектов, и покупателю стали предлагать лишь земельные участки под строительство. Так, посёлки «Медвежий», «Золотой», «Протасово», «Вернисаж» (вторая очередь), «Альпийская деревня» теперь продают построенные дома в первых очередях застройки, в последующих предлагают участки под строительство, – комментирует Дарья Опутина.

Изменение формата продажи

Сравнивая сегодняшнюю ситуацию на рынке ИЖС с 2008 годом, эксперт отмечает, что во время последнего кризиса в продаже в основном можно было встретить варианты «земельный участок плюс проект» либо «земля с готовой постройкой». Сейчас же основная масса предложений (66%) в организованных посёлках – это продажа земли с небольшим набором коммуникаций: дорога и электричество. Всем остальным должен заниматься покупатель земельного участка. Данные предложения – это эконом-класс, который занимает сейчас самую большую нишу на рынке.

Struktura predlozheniya organizovannyh posyolkov v 2008 i 2015 gg.Struktura predlozheniya organizovannyh posyolkov v 2008 i 2015 gg

Увеличение доли эконом-сегмента и заметное сокращение площадей

По сравнению с 2008 годом изменились и характеристики объектов загородных домов: произошло увеличение доли эконом-сегмента и заметное сокращение площадей.

Что касается структуры рынка (распределение посёлков по классам качества) в 2015 году, то здесь продолжает главенствовать эконом-класс – на его долю приходится 78% рынка (в 2008 году – 50%), 20% рынка сегодня приходится на бизнес-класс, элитного сегмента – всего 5%.

Аналитик также отмечает, что сейчас в элитном классе основную массу предложений занимают дома с площадями от 270 до 450 кв. метров, в бизнес-классе – 170–240 кв. метров, в комфорт- и эконом-классах – 70–120 кв. метров.

 

Развитие «организованной» застройки в рамках уже существующего посёлка

В 2015 году широкое распространение получило развитие «организованной» застройки в рамках уже существующего посёлка. Так, в Перми небольшие строительные компании выкупают 5–10 земельных участков в существующем посёлке, строят в едином стиле коттеджи и продают их.

– На пермском рынке наиболее яркий представитель такого строительства – ДС «Групп» (ранее СК «ДомаСтрой») – ведёт застройку на территории Перми в микрорайонах Запруд, Архирейка (Ива), Вышка-1, 2, Висим, – рассказывает Дарья Опутина.

Struktura predlozheniya organizovannyh posyolkov v 2008 i 2015 gg.Struktura predlozheniya organizovannyh posyolkov po klassam kachestva v 2008 i 2015 gg

Активный спрос в сегменте ИЖС в отличие от МКЖ

В 2015 году спрос на объекты ИЖС был достаточно стабильный. Под влиянием макроэкономических факторов покупатели в данном сегменте рынка намного быстрее принимали решение о покупке, чем в предыдущие годы.

– При сравнении динамики потенциального спроса можно констатировать, что на объекты ИЖС он сильно не меняется по сравнению с квартирами даже в кризис, – говорит Эльвира Епишина, директор ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», председатель комитета по консалтингу РГР . – Что касается реального спроса, на данном сегменте он значительно меньше потенциального, это отражается на более длительных показателях реализации проектов коттеджных посёлков по сравнению с жилыми комплексами. Однако если по итогам девяти месяцев 2015 года реальный спрос на квартиры значительно «просел», о рынке ИЖС такого сказать нельзя.

В то же время, по прогнозам АЦ «КД-консалтинг», в дальнейшем из-за усугубления экономической ситуации в стране активность покупателей будет снижаться.

На сегодняшний день спрос сохраняется в эконом-сегменте на готовые дома, земельные участки вблизи города. Кроме того, покупатели делают выбор в сторону объектов для постоянного проживания.

Стабильная ценовая политика в организованной застройке

Особенностью пермского рынка ИЖС, по словам Дарьи Опутиной, является отсутствие единой ценовой политики. В организованных коттеджных посёлках, где объектом продажи является домовладение (земельный участок + дом), и комплексах таунхаусов цены изменению сильно не подвергаются на протяжении многих лет. В зависимости от темпов продаж и реализации самого проекта некоторые продавцы поднимают цены, но незначительно (2–4%).

Так, в первом квартале 2015 года в КП «Строгановский посад» по ряду проектов цены были увеличены на 3%. В комплекс таунхаусов «Дом’ОК» (2-я очередь) рост цен составил 5%. Во втором квартале 2015 года в таунхаусах по ул. Красноборской, 9 цены подросли на 2,2%. В третьем квартале в коттеджных посёлках «Ива-3» и «Европейский квартал» - на 4% и 2% соответственно.

В сегменте организованной продажи земельных участков цены имеют большой разброс – они колеблются от 10 до 500–700 тысяч рублей из расчёта за сотку земли. При этом каждый продавец самостоятельно определяет ценовую политику по своему проекту в зависимости от темпов продаж и количества свободных участков, также на рост стоимости влияет постройка коммуникаций, дорог, создание управляющей компании и т. д.

Таким образом, даже в условиях экономической нестабильности в РФ цены в сегменте организованной продажи земельных участков в некоторых проектах продолжают расти.

Прогноз

Подводя итог, аналитики ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» отмечают: поскольку в 2016 году улучшения экономической ситуации в стране уже никто не ожидает, спрос на рынке загородной недвижимости будет снижаться в силу неблагоприятного экономического фона. Рынок строительства организованных посёлков, фактически превратившийся в рынок распродажи земельных участков, таковым и останется. Цены продолжат корректироваться вниз, однако, в отличие от многоквартирного жилья, рынок загородной недвижимости сильно не упадёт, потому что большинство застройщиков предлагают в основном земельные участки низкой ценовой категории.

  

Материал подготовила Дарья Опутина

 ведущий маркетолог ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг»

КД-консалтинг

Наверх